Как купить и продать дом за материнский капитал — порядок действий от юриста + советы, как не совершить ошибки

Здравствуйте, уважаемые читатели! С вами эксперт портала «Папа Помог» по юридическим вопросам — Евгений Жуков.

Программа материальной поддержки семей с двумя и более детьми «Материнский капитал» (МК) — хорошее подспорье в решении жилищного вопроса.

В нашей статье пойдет речь о том, можно ли купить дом на материнский капитал и как это сделать? Мы подробно поговорим обо всех условиях, нюансах, документах и действиях, которые нужно предпринять для приобретения дома.

Готовы получить максимум полезной и актуальной информации по этой теме?! Тогда поехали!

Покупка дома за материнский капитал

Условия и нюансы

Улучшение условий проживания – самое частое решение, которое по статистике Пенсионного Фонда принимают семьи, получившие сертификат на государственную помощь «Материнский капитал».

Размер материальной помощи по сертификату в 2019-м году составляет 453 026 рублей. На эту сумму жилье не купить, но вполне можно использовать ее вместе с другими накоплениями на приобретение нового крова. Реализовать средства МК можно только при соблюдении всех требований и нюансов.

Условие 1. Требования к дому

Перечислим несколько требований к приобретаемому жилью.

  1. Объект находится на территории РФ.
  2. Приобретаемое строение УЛУЧШАЕТ условия проживания семьи.
  3. Приобретаемая недвижимость должна относиться к категории жилой (о том, какая недвижимость считается жилой, рассказывает статья 16 Жилищного Кодекса РФ).

ВАЖНО! Нежилой дачный дом, строения коммерческого предназначения, ветхое или аварийное жилье и незавершенное строительство приобрести нельзя.

  1. Если во дворе, кроме жилого дома, есть другие постройки (времянка, строения хозяйственного назначения, гараж), средства МК пойдут только на приобретение жилого строения, а земля и другие постройки покупаются за ваши личные сбережения.
  2. Износ строения не превышает 50%.
  3. Выбранный для покупки дом должен относиться к населенному пункту.
  4. Этажность строения не более 3.
  5. Соответствие жилищным нормам (не менее 18 кв. метров на одного члена семьи в зависимости региона вашего проживания, наличие коммуникаций, системы отопления).

Состояние объекта недвижимости и его соответствие нормам единиц площади, наличие коммуникаций – главные критерии, на которые опирается ПФР при принятии решения о разрешении на использование МК.

Как действовать?

Чтобы ПФР не отказал вам в выдаче материнского капитала, предпримите следующие меры:

  1. Подыскав подходящий дом, сообщите продавцу, что намерены его покупать за средства МК. Лучше получить отказ на стадии телефонных переговоров, чем потерять время на просмотр дома.
  2. Попросите продавца продемонстрировать вам документы на собственность дома и земли, а также кадастровые паспорта объектов недвижимости. Там указан тип строения, площадь земельного участка, его статус и прочие сведения.
  3. Тщательно осмотрите покупаемое жилье. Убедитесь в его пригодности для проживания. Обратите внимание не только на состояние самого здания, но и на окружающую территорию (близость высоковольтных линий, железной дороги, наличие коммуникаций).
  4. Обратитесь к риэлтору. Он подыщет для вас несколько подходящих вариантов, поможет с оформлением сделки.

Условие 2. Требования к договору

Договор купли-продажи жилой недвижимости с реализацией сертификата МК обязан отвечать ряду требований:

  • в документе цена дома и земли прописаны отдельно, поскольку средства МК идут сугубо на покупку жилой недвижимости;
  • в договоре указывается срок исполнения обязательств, поскольку перевод средств МК из ПФР занимает около 2 месяцев;
  • до момента оплаты дом в документе регистрируется как залоговое имущество.

Как действовать?

С правильностью заполнения договора купли-продажи вам поможет квалифицированный юрист. Обратитесь к специалисту для консультации и сопровождения сделки. Второй вариант – обращение в риэлторскую компанию, которая подберет жилье и поможет с составлением договора.

Также в разделе 4 данной статьи я подготовил для вас образец договора для скачивания.

Условие 3. Оформление недвижимости в долевую собственность каждого члена семьи

Это гарантия, что ваши дети и супруг(а) не останутся на улице из-за развода или каких-либо других обстоятельств и будут обеспечены жильем, получив в собственность свою долю недвижимого имущества.

Как беременной устроиться на работу

Как действовать?

С 01.07.2018 года оформление покупки недвижимости на всех членов семьи не нуждается в обязательном нотариальном заверении.

Обратитесь в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) с договором купли-продажи, где указаны все лица, оформляющие долевую собственность (оба родителя и все дети) для внесения в реестр соответствующей записи.

Если у вас возникают сомнения в правильности выделения долей или оформления документов, обратитесь к нотариусу и проведите процедуру с его сопровождением.

Как использовать материнский капитал на покупку дома

Семья получает поддержку от государства в качестве сертификата маткапитала с появлением второго ребенка. Использовать ее разрешается единожды, по достижению вторым малышом трехлетнего возраста. В некоторых ситуациях разрешается не дожидаться исполнения заветных трех лет малыша.

Читайте статьи по теме: Как обналичить МК и Региональный маткапитал

Разберемся подробнее, как действовать, если ребенку еще не исполнилось 3 лет и после его трехлетия.

До 3 лет ребенка

Приобрести жилье на сертификат МК, не дожидаясь трехлетнего возраста ребенка, можно, оформив кредит или займ под строительство нового дома или ипотеки на квартиру.

Средствами МК оплачивается первоначальный (стартовый) взнос по кредиту на покупку дома или постройку, либо он используется на погашение тела кредита и процентов по нему, взятого на приобретение недвижимости.

Если вы решили оформить кредит, то рекомендую рассмотреть предложения этих трех банков:

  1. Совкомбанк
  2. Газпромбанк
  3. Восточный эксперсс банк

Пример

Мои знакомые использовали маткапитал на строительство дома, когда ребенку было 1,5 года. Чтобы получить материальную поддержку от государства, они обратились в ПФР, предоставив разрешение на строительство, проектную документацию на строящийся дом, документы на землю. С одобрением на распоряжение сертификатом МК они обратились в кредитную компанию и получили займ.

После 3 лет ребенка

После трехлетия ребенка реализовать сертификат МК можно в любое подходящее вам время. Временных рамок, ограничивающих период обращения в ПФР для реализации средств маткапитала, законодательством не установлено.

Для покупки дома под материнский капитал обратитесь в свое районное отделение государственного Пенсионного Фонда для консультации.

Пример

Ещё одна моя знакомая семья купила дом, используя сертификат МК, когда второму ребенку исполнилось 7. Средства сертификата пошли на выплату части стоимости недвижимости (помимо основной суммы, накопленной семьей).

Они обратились к знакомому риэлтору для подбора дома, проверки документов и сопровождения сделки. Сейчас уже заканчивают ремонт и планируют переезд на новое место.

Как оформить покупку дома

Статья 10 закона № 256-ФЗ от 29.12.2006 говорит о том, что средства маткапитала можно израсходовать на покупку дома.

Рассмотрим особенности приобретения жилой недвижимости на МК по кредитному договору, доверенности, договору дарения.

По кредитному договору

Приобрести дом по кредитному договору разрешается до наступления ребенку 3-летнего возраста. Особенность покупки жилья в этом случае состоит в необходимости оформить приобретаемую недвижимость в общую собственность на всех членов семьи.

Сделать это необходимо в шестимесячный срок после оформления сделки.

Если дом покупается с помощью ипотечного кредитования, то сделать это следует после снятия обременения с недвижимости (после полного погашения кредита) либо после перечисления банку денежных средств из ПФР.

Если покупка дома проводится под залог (ипотеку), для заключения сделки нужен также ипотечный договор.

По договору дарения

Дарение – сделка, по которой собственник жилья (даритель) передает в собственность детям доли недвижимого жилого имущества (квартиры или дома) безвозмездно.

Заключается она после покупки дома в кредит или за личные сбережения с привлечением маткапитала и является одним из условия обналичивания сертификата государственной поддержки семей.

Подписываем договор

Собственник сам определяет размер долей в доме, приобретенном за счет материнского капитала. Если дом приобретен в собственность мужа и жены, то каждый из них выделяет долю детям из своей части.

Если жилье приобретено на имя владельца сертификата (например, мамы), то доли в имуществе определяет она и передает право собственности на них по дарственной.

По доверенности

Когда ни один из родителей или опекунов ребенка не может воспользоваться правом реализовать материнский капитал на приобретение дома, сделать это можно по доверенности.

Доверенность составляется у нотариуса на имя лица, выбранного владельцами сертификата и давшего свое согласие на сотрудничество.

Как оформить доверенность?

  • найдите доверенное лицо (родственник, знакомый);
  • подготовьте сертификат МК, свой паспорт, свидетельства о рождении детей, свидетельство о браке, заявление в ПФР (образец);
  • напишите заявление от своего имени, указав в нем данные доверенного лица;
  • посетите кабинет нотариуса;
  • передайте доверенному лицу свои документы, чтобы он вместе с заверенной нотариусом доверенностью смог обратиться в ПФР от вашего имени.

Покупка дома за материнский капитал – порядок действий

Приобретение жилья по сертификату МК – не самое простое мероприятие, но добиться положительного результата в этом вопросе вполне можно, если к каждому шагу подойти грамотно и ответственно.

Нужно найти подходящее жилье, подготовить документы, правильно составить договор купли-продажи, заплатить налоги. Разберем каждый шаг в подробностях.

Шаг 1. Находим объект

О требованиях, предъявляемых к жилью, приобретаемому на МК, мы уже говорили выше.

Коротко напомним базовые условия:

  1. Строение должно иметь статус жилого и располагаться в пределах населенного пункта, то есть можно не только приобрести жилье в черте города, но и купить дом в деревне за материнский капитал.
  2. Дом не должен быть ветхим или аварийным. Вариант покупки ветхого жилья под снос и строительство нового крова не попадает под действие программы материнского капитала.
  3. Помещение должно иметь отдельный вход и не быть совмещенным с другими строениями. В идеале это должно быть отдельно стоящее здание.
  4. Объект недвижимости – капитальное строение для круглогодичного проживания не выше 3 этажей.
  5. Наличие коммуникационных систем (отопление, водоснабжение, газоснабжение (в газифицированных районах), централизованная или автономная канализация), либо возможность подключения к ним (обустройство автономного водоснабжения или канализации).
  6. Наличие у продавца документов, подтверждающих его право собственности на недвижимость и земельный участок.

Кроме требований к состоянию строения, важный фактор в подборе подходящего объекта — готовность продавца заключить с вами сделку с учетом, что перечисление средств из ПФР на счет покупателя займет не меньше 2 месяцев.

Чтобы ускорить процесс, обратитесь в надежную риэлторскую компанию, где вам помогут с поиском вариантов и оформлением сделки. Услуги риэлторов платные, к тому же поиски, даже с привлечением специалистов, могут занять некоторое время.

Шаг 2. Собираем пакет документов

Нашли подходящий вариант? Отлично! Подготовьте документы для подачи в Пенсионный Фонд.

Необходимые документы

Вам понадобится:

  • Паспорт и СНИЛС владельца сертификата.
  • Сертификат на материнский капитал.
  • Свидетельства о рождении детей, СНИЛС.
  • Свидетельство о браке, паспорт супруга, если супруг участвует в сделке при покупке жилья.
  • Нотариальное обязательство по оформлению недвижимости в собственность всех членов семьи (образец), если они не участвуют в сделке, либо Росреестр еще не зарегистрировал переход права собственности к покупателю.
  • Заявление в ПФР (образец).
  • Сведения о выбранном объекте недвижимости, в том числе выписка из ЕГРП об отсутствии обременения.

Шаг 3. Заключаем договор купли-продажи

Договор купли-продажи для приобретения дома за средства маткапитала оформляется с учетом одного условия.

Сведения о недвижимости (площадь, стоимость, кадастровый номер) и земельном участке прописываются в нем по-отдельности.

Это связано с тем, что маткапитал выделяется только на покупку строения, а землю семья-покупатель приобретает за свои личные средства.

Что должно быть в договоре купли-продажи при покупке дома за МК?

  • Подробно расписаны все моменты, касающиеся маткапитала.
  • Если имущество приобретается в долевую собственность, то указаны персональные данные всех дольщиков.
  • Указан срок, в который покупатель обязуется обратиться в ПФР для написания заявления на распоряжение средствами МК.
  • Расписаны все варианты передачи суммы продавцу.

Оформить договор купли-продажи можно в районном отделении МФЦ. На заключении сделки должны присутствовать все члены семьи, на которых выделяются доли в приобретаемой собственности.

Шаг 4. Оформляем в собственность землю

Покупка дома без земельного участка невозможна, поэтому участок под ним должен быть обязательно оформлен в собственность семьи, использующей МК.

За средства маткапитала участок купить нельзя, поэтому семье придется покупать его за собственные денежные сбережения либо оформлять долгосрочную аренду. Получить земельный участок семья может в дар или по наследству, в случае если жилье приобретается у родственников.

Шаг 5. Не забываем про налоги

Материнский капитал – государственная материальная помощь. Согласно статье 214 Налогового кодекса с доходов, полученных как материальная помощь, не взимаются 13%.

Сделки купли-продажи с участием средств материнского капитала не облагаются налогами. Но семьи, улучшившие свои жилищные условия с участием МК, вправе получить налоговый вычет на часть суммы, потраченной на сделку.

Получить налоговый вычет можно в случае, если вы:

  1. Купили и построили свой дом за средства своей семьи.
  2. Провели реконструкцию или увеличили площадь своего жилья.
  3. Полностью выплатили ипотеку за жилую недвижимость.
  4. Купили земельный участок для строительства.

Факт приобретения недвижимости или увеличения площади имеющегося должен быть документально подтвержден.

Чтобы воспользоваться своим правом на получение налогового вычета, предоставьте в налоговую договор-купли продажи, ипотечный договор, технический паспорт, чеки или смету на проведение ремонтно-строительных работ, договор со строительной компанией, если вы привлекали специалистов для их проведения.

Покупка доли в доме

По закону направить маткапитал на выкуп доли в жилой недвижимости или квартире можно только в двух ситуациях:

  1. В качестве доли в недвижимости выступает отдельное помещение, например, одна или несколько комнат с отдельным входом.
  2. Выкуп доли в недвижимости приведет к тому, что вы станете владельцем всего жилья.

Смотрите видео об особенностях приобретения доли жилья:

Обычно доля недвижимого имущества выкупается у родственников, что создает условия для обналичивания материнского капитала мошенническим путем, поэтому закон предусматривает некоторые ограничения на проведение сделок с выкупом доли:

  • Между супругами такие сделки запрещены, но допускаются между ближайшими родственниками (сестрами, братьями, родителями, бабушками, дедушками, тетями, дядями).
  • Для одобрения сделки в ПФР родственники покупателя должны отказаться от приобретаемой им доли.

Пенсионный Фонд также обращает внимание на соответствие приобретаемого имущества установленным законом требованиям.

ВАЖНО!

С 31 июля 2019 года вступит в силу упрощенный порядок регистрации сделок для участников долевой собственности (изменения в федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 01.05.2019 г.). Собственникам долей не нужно идти к нотариусу, если стороны сделки договорились между собой.

Для покупки доли в доме предоставьте специалистам ПФР:

  • паспорт, СНИЛС, сертификат материнского капитала;
  • заявление на использование средств сертификата с указанием суммы и направления;
  • документы государственной регистрации на приобретаемое имущество;
  • договор купли-продажи;
  • выписка об отсутствии какого-либо обременения на покупаемую недвижимость;
  • нотариальное обязательство о включении в число собственников всех членов семьи.

Идеальный вариант покупки доли в доме – выкуп части в строении, которое после выделения доли приобретает статус двухквартирного. После перепланировки дом делится на две равноценные половины с отдельными коммуникациями.

Дом в деревне за материнский капитал – особенности

Территориальное ограничение для жилья, покупаемого с использованием сертификата МК, это расположение на территории нашей страны.

Есть также и второе условие — расположение в пределах любого населенного пункта (города, поселка, села). Поэтому если вы подобрали жилье в сельской местности, никаких проблем с покупкой не возникнет. Главное, чтобы дом был не ветхий, имел необходимые коммуникации, и в нем можно было прописаться.

В деревне по маткапиталу запрещается покупать дачу, поскольку такое строение не считается капитальным и пригодным для круглогодичного проживания.

Если вы подобрали капитальный жилой дом, имеющий статус дачи, его покупку придется отложить, чтобы переоформить жилье из статуса дачного дома в статус жилого капитального строения, возведенного на участке для ИЖС.

Как продать дом за материнский капитал – пошаговая инструкция

Не будем забывать о тех, кто находится «по ту сторону сделки» и продает жилье семье, имеющий сертификат МК.

Если вы продаете дом, то пошагово процесс продажи жилья за маткапитал проходит так:

  1. Убедитесь в платежеспособности покупателя, попросив предоставить вам выписку из ПФР по остаткам средств по сертификату МК. Это необходимо, чтобы удостовериться, что сертификат неподдельный и кроме суммы наличных при расчете, вы получите остаток в виде МК.
  2. Оформляя договор, убедитесь, что в нем есть пункт, согласно с которым на жилье налагается обременение на период, пока вам не будут перечислены средства из ПФР.
  3. Зарегистрируйте договор в МФЦ или Регистрационной палате (Госкомрегистре).
  4. Передайте в ПФР заявление (передает покупатель) с вашими банковскими реквизитами.
  5. Получите средства из Пенсионного Фонда (переводятся в течение 2 месяцев).
  6. Снимите обременение в Госкомрегистре, когда получите на руки полную стоимость дома.

Роковые ошибки – риски продавца и покупателя

В любой имущественной сделке есть риск, причем для обеих сторон. Одна рискует получить некачественный товар, а вторая – быть обманутой с оплатой.

Остерегайтесь мошенников

В купле-продаже дома с использованием маткапитала также есть риски для продавца и покупателя.

Риски продавца, связанные с перечислением средств МК.

1. Поддельный сертификат. Случаи подделки сертификата с целью обмана продавца дома не единожды фиксировались правоохранительными органами.

Проверяйте подлинность документа, требуя выписку из ПФР об остатке средств по сертификату. Если «покупатель» отказывается или затрудняется с ее предоставлением, смело отказывайтесь от сделки.

2. Покупатель не обратился в ПФР для обналичивания средств МК сразу после сделки. Чтобы убедиться, что обращение зафиксировано Пенсионным Фондом и принято к рассмотрению, договоритесь с покупателем о том, что вместе с ним посетите отделение ПФР для предоставления государственному органу ваших банковских реквизитов.

Так вы лично убедитесь, что вас не обманывают. Второй вариант – четко прописать в договоре сроки обращения покупателя в ПФР.

3. Ошибки в договоре купли-продажи. Обратитесь к специалистам ПФР для составления договора покупки жилья на средства МК или к опытному юристу. В документе должны быть обозначены временные обязательства, указано временное обременение до момента оплаты полной цены.

Риски покупателя.

1. Покупатель «забыл» выделить доли в имуществе своим детям. Совершая сделку, покупатель берет обязательство выделить части в приобретаемом имуществе всем членам семьи.

Некоторые семьи, желая в скором времени перепродать купленный дом, умышленно этого не делают, чтобы не иметь сложностей с продажей недвижимости с долевой собственностью.

Поскольку процедура продажи имущества с долями упростилась, нет смысла в игнорировании обязательства, к тому же за это предусмотрена ответственность по закону.

2. Приобретенное жилье оказалось «не соответствующим качеству». Косметический ремонт вместо капитального, сырость, неисправности некоторых систем коммуникаций и другие неприятности способны омрачить радость покупки нового крова.

Обратитесь к нотариусу или юристу для проверки и подготовки документов, тщательно выбирайте объект недвижимости, чтобы не оказаться в неприятной ситуации.

Главные выводы

Направление материнского капитала на покупку жилья – самое выгодное использование государственной материальной помощи, ведь недвижимость всегда в цене.

Главные выводы по теме публикации:

  1. Использовать сертификат МК на покупку дома реально, но нужно тщательно подходить к выбору жилья, подготовке и проверке документов, проведению сделки.
  2. Каждый случай применения материнского капитала на приобретение жилой недвижимости для каждой конкретной семьи индивидуален, поэтому начните путь к своему новому крову с консультации специалистов из Пенсионного Фонда.

Спасибо за внимание! Желаем вам успехов в реализации МК!

Ждем ваши вопросы и примеры использования материнского капитала на приобретение недвижимости в комментариях к статье.

С уважением,
эксперт проекта «ПАПА ПОМОГ» по юридическим вопросам,
Евгений Жуков

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (4 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector